Als je vastgoed bezit met je vennootschap, dan loop je vaak tegen fiscale nadelen aan. Om deze te vermijden, kun je overwegen om het onroerend goed uit de vennootschap te halen en het over te dragen naar je privévermogen. Maar hoe werkt dit precies en wat zijn de fiscale gevolgen?
Voordelen
Er zijn diverse voordelen verbonden aan de aankoop van vastgoed via een vennootschap, zoals:
- het kunnen afschrijven van de aankoopprijs van het gebouw,
- het kunnen aftrekken van alle kosten van de belastbare winst en
- het fiscaal aftrekbaar zijn van de interesten op de lening voor de aankoop van het pand.
- Ook kan later de successieplanning via een schenking van de aandelen worden geregeld.
Nadelen
Er zijn echter ook nadelen aan verbonden, zoals :
- zware belasting op een voordeel van alle aard wanneer je het onroerend goed als privéwoning gebruikt zonder de vennootschap daarvoor te vergoeden,
- huurinkomsten die in de belastbare winst van de vennootschap terechtkomen in plaats van op je privérekening en
- belasting van de vennootschap op de gerealiseerde meerwaarde bij verkoop van het onroerend goed.
Vastgoed naar privé
Er zijn verschillende manieren om het onroerend goed over te dragen naar je privévermogen, zoals een koop-verkoop, een dividend in natura en een kapitaalvermindering.
- Bij een het inkopen van het pand naar de privé betaal je als bestuurder of aandeelhouder een prijs voor het onroerend goed .
- Bij een dividend in natura laat je jezelf als aandeelhouder via je vennootschap een dividend uitkeren.
- Bij een kapitaalvermindering wordt het eigen vermogen van je vennootschap verminderd en krijg je soms wel en soms geen belastingverplichting. Houd er rekening mee dat je vennootschap na de kapitaalvermindering wel het wettelijk vereiste minimumkapitaal moet behouden van 61.500 euro, als het een nv betreft.
- Bij vereffening van de vennootschap zal het pand in natura worden toebedeeld . Voordeel is dat je het pand niet hoeft te betalen. Eventueel kan dit ook aan 50 euro registratierechten. Anderzijds is er eventueel een meerwaardebelasting verschuldigd
Fiscale gevolgen
Er zijn drie fiscale gevolgen die gepaard gaan met de overdracht van onroerend goed van een vennootschap naar het privévermogen:
- Vennootschapsbelasting: De overdracht van het onroerend goed zal resulteren in een meerwaarde op het pand, waarvoor belasting moet worden betaald binnen de vennootschap. De vennootschapsbelasting hierop bedraagt 20% of 25% vennootschapsbelasting
- Registratierechten: Daarnaast moeten er registratierechten worden betaald, die in Vlaanderen 12% bedragen. Dit is altijd het geval wanneer een onroerend goed wordt overgedragen vanuit een NV. In een BV, VOF of CommV kan er in bepaalde gevallen van een lager tarief worden genoten, zoals het verdeelrecht van 2,5% of het vast recht van 50 euro. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet men een ‘gekwalificeerde aandeelhouder’ zijn: het onroerend goed moet zelf zijn ingebracht, men moet aandelen hebben gehad op het moment dat het pand werd gekocht door de vennootschap, of men heeft de aandelen geërfd van een gekwalificeerde aandeelhouder.
- De BTW: de kans is ook groot dat een deel van de eerder afgetrokken btw zal moeten worden terugbetaald , in de mate dat deze btw eerder in aftrek werd gebracht tbv het beroeps gebruik van het pand
Het overdragen van het onroerend goed naar je privévermogen heeft fiscale gevolgen. Het kan dus voordelig zijn om goed te onderzoeken wat de fiscale gevolgen zijn van het overdragen van vastgoed van de vennootschap naar het privévermogen. Ook niet vergeten dat als er op het pand nog een lening loopt op de vennootschap, de bank een wederbeleggingsvergoeding kan vragen wegens vervroegde afbetaling van de lening.