Onroerend goed via vennootschap aankopen
Kosten bij aankoop onroerend goed via vennootschap
Alle beroepskosten die gedaan zijn, kunnen in aftrek genomen worden indien deze voldoen aan de voorwaarden van art. 49 WIB 1992.
Art 49 WIB.
“Als beroepskosten zijn aftrekbaar de kosten die de belastingplichtige in het belastbare tijdperk heeft gedaan of gedragen om de belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden en waarvan hij de echtheid en het bedrag verantwoordt door middel van bewijsstukken of, ingeval zulks niet mogelijk is, door alle andere door het gemeen recht toegelaten bewijsmiddelen, met uitzondering van de eed”.
“Als in het belastbare tijdperk gedaan of gedragen worden beschouwd, de kosten die in dat tijdperk werkelijk zijn betaald of gedragen of het karakter van zekere en vaststaande schulden of verliezen hebben verkregen en als zodanig zijn geboekt.”
Volgende voorwaarden kunnen we uit artikel 49 WIB afleiden met betrekking tot de beroepskosten:
- Voorwaarde 1: Tijdens het belastbaar tijdperk zijn gedaan of gedragen
Aangezien het woord “of” gebruikt wordt, krijgt de belastingplichtige niet de keuze inzake het moment van aftrek. De kost is namelijk aftrekbaar in het jaar dat ze als zekere en vaststaande schuld had moeten geboekt worden. Bijgevolg kan men niet wachten met het boeken van een schuld of de aftrek tot het jaar van betaling.
- Voorwaarde 2: Om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden
- Voorwaarde 3: Echtheid en het bedrag kan verantwoord worden door middel van bewijsstukken.
Indien aan alle bovenstaande voorwaarden voldaan wordt, mogen de kosten in aftrek genomen worden van de beroepsinkomsten.
Een groot voordeel van een onroerend goed aankopen via de vennootschap is de aftrekbaarheid m.b.t. de interestkosten van een lening. Indien de vennootschap een lening is aangegaan om het onroerend aan te kopen, zijn de interesten verbonden aan die lening integraal aftrekbaar voor de vennootschap. Deze worden niet ten behoeve van het onroerend inkomen beperkt.
Voordeel alle aard gratis terbeschikkingstelling van een woning
Bij gemengd gebruik van het onroerend goed zijn er een aantal voordelen alle aard die van toepassing kunnen zijn:
-Voordeel gratis woonst
Berekening in hoofde van de bedrijfsleider a.d.h.v. het niet-geïndexeerd KI:
Niet gemeubileerde woning: niet-geïndexeerd KI x 100/60 x 2
Gemeubileerde woning: Niet-geïndexeerd KI x 100/60 x 2 x 5/3
-Voordeel gratis elektriciteit (wanneer de vennootschap de facturen ten laste neemt)
Forfaitair bedrag (wordt jaarlijks aangepast)
-Voordeel gratis verwarming (wanneer de vennootschap de facturen ten laste neemt)
Forfaitair bedrag (wordt jaarlijks aangepast)
Er zijn 2 betalingsmogelijkheden voor deze voordelen alle aard:
-Belasten via de aangifte personenbelasting
-Het voordeel effectief betalen aan de vennootschap (dit kan ook via rekening courant)
Voor- en nadelen onroerend goed via vennootschap aankopen
| Voordelen | Nadelen |
|---|---|
| De volledige aanschaffingswaarde van het onroerend goed wordt gefinancierd door de vennootschap. Bijgevolg dient de bedrijfsleider geen eigen inbreng te voorzien. | Aangezien de vennootschap eigenaar is van het onroerend goed, dient er voor het privégebruik door de bedrijfsleider een vergoeding toegekend te worden aan de vennootschap. In ruil voor het privégebruik wordt er aan de bedrijfsleider een voordeel alle aard (VAA) voor gratis woonst aangerekend (al dan niet ook een VAA voor elektriciteit en verwarming). Echter wanneer er voor het privégebruik een marktconforme huur betaald wordt aan de vennootschap, zal er geen sprake zijn van een belastbaar voordeel alle aard. |
| Successieplanning is mogelijk via een schenking van aandelen (= roerende goederen). Het progressievoorbehoud geldt niet voor roerende goederen. Daarnaast zijn de schenkingsrechten voor roerende goederen meestal minder dan de schenkingsrechten voor onroerende goederen. | De huurinkomsten worden in de vennootschap opgenomen bij de overige omzet. In de personenbelasting wordt de brutohuur, verkregen van personen die het pand voor beroepsdoeleinden gebruiken, na een forfaitaire kostenaftrek van 40%, opgenomen bij de onroerende inkomsten. |
| Alle kosten samenhangend met het pand zijn in principe aftrekbaar als beroepskosten (vb. kosten voor onderhouden en herstelling, onroerende voorheffing, verzekering, …) Hierbij dient echter rekening gehouden te worden met eventuele Btw-herzieningen | Wanneer er wordt beslist om het onroerend goed te verkopen, zal de meerwaarde in hoofde van de vennootschap belast worden aan de huidige tarieven van de vennootschapsbelasting. Indien aan bepaalde voorwaarden voldaan is, bestaat de mogelijkheid om deze meerwaarde gespreid te herbeleggen binnen een periode van 3 tot 5 jaar. Dit kan een vrijwillige of een gedwongen meerwaarde zijn. Aangezien er geen eenduidige methode bestaat voor deze optie, wordt elk dossier afzonderlijk bekeken. |
| Intresten verbonden aan de lening zijn integraal aftrekbaar als kost. | Een vennootschap komt niet in aanmerking voor het verlaagde registratietarief voor een gezinswoning en kan bovendien geen aanspraak maken op de extra korting op de registratierechten voor een “bescheiden woning”. |
| Het onroerend goed kan afgeschreven worden in de vennootschap. |